현재의 금리 흐름이 집주인에게 주는 혜택

주택담보대출의 고정금리가 변동금리보다 낮은 상황이 이어지고 있습니다. 변동대출 금리가 앞으로 더 낮아질 거라고 시장이 예측하고 있다는 뜻입니다. 낮아진 이자 부담은 부동산 시장을 매도자 우위 시장으로 만들게 됩니다.

 

금리 흐름은 집주인에게 유리

주택담보대출 금리가 낮거나 계속 낮아지는 흐름이면 이자 부담에 따른 매물은 나오기 어려울 테고 그 반대라면 역시 반대의 현상이 나타나게 됩니다.

고정금리대출은 새로 대출을 받을 사람들에게 적용되는 것입니다. 기존 주택 보유자들과는 무관한 일입니다. 고정금리 대출의 금리가 오르면 새로 대출을 받는 사람들도 변동금리를 선택하면 그만이니 고정금리 대출의 금리는 사실 부동산 시장에 별 영향을 주지 못합니다. 중요한 건 기존 변동금리 대출에 적용되는 금리입니다.
요즘은 주택대출을 보유하고 있는 사람들에게 유리한 국면입니다. 주택담보대출금리가 계속 조금씩 내려가는 국면이 이어지고 있습니다. 변동금리의 변동 기준이 되는 코픽스가 올해 초에는 약 2.0% 수준이었는데 요즘은 1.5% 정도로 내려가 있습니다. 

 

이런 측면에서 집값은 언젠가 반드시 오른다는 가정을 버리면 집을 파는 게 더 현명할 수 있습니다. 그러나 현실적으로 집을 사고 파는 데는 거래비용이 많이 들고 전세가가 지속 상승한다면 집을 사는 게 차라리 번잡하지 않을 수도 있습니다.

 

집값이 오르지 않아도 능력이 되는 자는 은행 빚을 내서라도 집을 사고자 하는 욕구가 늘어날 수 있습니다. 매달 집주인에게 꼬박꼬박 돈을 줘야 하는 월세를 제외하고는 다른 대안이 없다면 집을 사는 수요는 증가할 수밖에 없다는 뜻입니다.

 

부동산 시장에 미치는 영향

인기 지역에 아파트 매물을 찾기 어렵고 가격이 조정을 받지 못하고 계속 오른다는 것은 금리 흐름과도 인과관계가 있습니다. 주택 소유자들이 매물을 내놓는 건 다양한 이유가 있지만 그 중에 적어도 대출이자 부담은 과거보다 적다는 의미입니다.

각종 규제로 매물이 잠기다보니 실거래를 따기 위해서는 신고가를 부르게 되고 집값이 상승하고 있는 것입니다.

 

내년부터 바뀌는 양도세 정책도 수급에 영향을 주게 될 것으로 보입니다. 그동안 집을 한 채만 갖고 있던 소유주는 9억원이 넘는 고가 주택이라도 양도세를 크게 걱정할 필요가 없었습니다. 하루도 살지 못했다고 해도 10년 이상 가지고 있었다면 장특공제를 통해 양도세를 아낄 수 있었습니다. 내년부터는 사정이 달라집니다. 같은 주택을 팔더라도 2년 이상 거주한 경우에 한해서만 최대 80%의 장특공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

1주택자들 중에 본인은 전세나 월세에 살면서 다른 곳에 주택을 투자용으로 보유하고 있던 사람들에게 영향을 주는 정책인데요. 올해 말까지는 그런 주택을 팔더라도 1주택자 혜택을 받아 양도세를 꽤 절감할 수 있었는데 내년 이후에는 그 집에 2년 이상 거주해야만 1주택자로 간주하고 양도세 혜택(양도차익의 최대 80% 감면)을 줍니다.

 

결론

금리가 계속 내려가는 추세라 대출받아 집을 구입한 기존 보유자들은 부담이 계속 줄어들고 있고 그게 매물 부족으로 이어지고 있습니다. 내년에는 양도세 정책의 변화로 공급과 수요가 모두 더 줄어드는 효과가 나타날 것입니다.